O Sistema Financeiro da Habitação e a caderneta de poupança foram por muito tempo o principal financiamento para crédito habitacional no Brasil. Nos últimos anos, com o esvaziamento da conta de poupança e o desenvolvimento do mercado de capitais, instrumentos como fundos imobiliários (FII), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI) tornaram-se fontes importantes para a expansão do crédito imobiliário no país.
Como forma de incentivar a captação de recursos pelo mercado de capitais e o desenvolvimento do setor como um todo, os CRI e as LCI eram isentos de cobrança de imposto de renda. A MP 1.303/2025 altera este cenário, propondo uma tributação de 7,5% das LCI e mantém a isenção para CRI, entre outras medidas.
A isenção era um diferencial que elevava a demanda por LCI. A tributação sobre este papel reduz o retorno líquido do investidor pessoa física, o que tende a diminuir a captação de recursos por meio deste instrumento. Parte dos investidores pode migrar para outros ativos (CRI, por exemplo, se mantido isento) ou exigir rendimento maior dos emissores. Para o setor imobiliário, uma queda na emissão de LCI reduz uma fonte direta de financiamento para carteiras de crédito imobiliário lastreadas por bancos e instituições financeiras; no agregado, isto pode aumentar custo do crédito e reduzir o volume de financiamentos imobiliários.
O objetivo da MP é aumentar a arrecadação tributária, compensando a perda gerada pelas mudanças no Legislativo sobre IOF em relação ao projeto original. Com o objetivo de avaliar se esta medida de fato se traduz em ganhos líquidos de receita, a GO Associados elaborou um estudo comparando o ganho estimado de receita do governo com a tributação de LCI e a perda de receita via redução do investimento no setor imobiliário no cenário pós mudança de alíquota.
Considerando um cenário-base de emissões de R$ 100 bilhões e retorno bruto de 10%, a aplicação de uma alíquota de 7,5% renderia cerca de R$ 750 milhões ao governo, tudo o mais constante. No entanto, o imposto reduz a atratividade dos papéis, desestimulando a demanda e provocando uma retração estimada de R$ 3,39 bilhões em investimentos no setor. Este recuo teria reflexos indiretos na arrecadação, com uma perda adicional de R$ 920 milhões em tributos. No balanço final, a medida resultaria em uma perda líquida de R$ 170 milhões na arrecadação do governo.
A intuição é simples: mais tributação acarreta menor captação e consequentemente menos investimentos, o que diminui, com efeitos multiplicadores, a renda e, dessa maneira, a arrecadação.
